Redaktion René Schellbach

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Häuser mit Einliegerwohnung

 

Endlich das eigene Haus. Keine Wohnungsnachbarn mehr, die wegen Ruhestörung an die Wände pochen; kein Streit mehr über die Reinigung des Treppenhauses. Das stimmt zwar, aber den Gedanken an eine zweite Wohnung im eigenen Haus sollte man trotzdem nicht einfach vom Tisch wischen. Sie könnte eine zusätzliche Einnahmequelle sein, und wenn man richtig plant, ist Streit vermeidbar.

„My home is my castle“, sagen die Briten, mein Zuhause ist meine Burg, da redet mir niemand rein. Die Deutschen sehen das genauso, doch ihr Zuhause ist viel öfter gemietet als im Vereinigten Königreich. Geschoßwohnungsbau heißt dies hierzulande in der Sprache der Planer. Aber gerade die Fehler dieser Planer sind die Ursache für manchen Streit im Mietshaus.

Lärm muß nicht sein

Wenn zehn oder noch mehr Parteien unter einem Dach leben, fühlt sich kaum noch einer für das Haus verantwortlich. Im Zweifamilienhaus dagegen kennt man sich. Und wenn der Architekt gut plant, dann ist Lärm vermeidbar. Nur wenn Wasserleitungen schlecht oder Wohnungs- oder Haustrennwände nicht ausreichend gedämmt sind, kann Schall leicht übertragen werden, wie man das aus Mietskasernen kennt. Bei Neubauten sind von Anfang an die einzelnen Abschnitte durch stärkere Wände oder Decken besser trennbar. Wenn z.B. die Kinder aus dem Haus sind oder wenn Räume im Keller und unterm Dach nicht mehr benötigt werden, dann kann man daraus eine zweite Wohnung machen. Teppich oder Kork als Bodenbelag im Dachgeschoß sind ein wirksamerer Schutz gegen Trittschall als Parkett oder Fliesen. Aber auch zusätzliche Dämmschichten sind möglich. Der Architekt weiß Rat.

Für die Planung bzw. Finanzierung gibt es zwei wichtige Unterscheidungskriterien. Erstens: Handelt es sich um ein Zweifamilienhaus oder um ein Wohnhaus mit Einliegerwohnung? Zweitens: Wird der Neubau von Anfang an oder erste zu einem späteren Zeitpunkt für zwei Wohneinheiten geplatt und genutzt?

Für die Einliegerwohnung rechnet das Finanzamt deren Nutzflächenanteil aus der Fläche des Hauses heraus. Entsprechend diesem Anteil können die Bau- und Unterhaltungskosten bei der Steuer geltend gemacht werden. Dagegen ist fürs Zweifamilienhaus eine notarielle Teilungserklärung nötig, In ihr wird festgelegt, daß beide Wohnungen völlig selbständig sind, und welche Bereiche zur selber genutzten bzw. zur vermieteten Wohnung gehören. Dieser Weg lohnt sich jedoch nur, wenn auch die Finanzierung absolut getrennt läuft. Notwendig sind zwei getrennte Darlehensverträge.

Beim selbst genutzten Wohneigentum gibt es keine Absetzungsmöglichkeit für die Schuldzinsen mehr. Das neu gebaute Eigenheim wird nur noch acht Jahre lang mit einem Festbetrag von maximal 5000 Mark im Jahr gefördert, plus Zulagen für Kinder und ökologisches Bauen. Deshalb sollte man dafür möglichst viel Eigenkapital einsetzen. Dagegen senkt man die Steuern, wenn der vermietete Hausteil über Fremdkapital finanziert wird. Das funktioniert jedoch nur beim Zweifamilienhaus. Wer nicht getrennt finanziert, der zahlt Steuern wie bei der Einliegerwohnung: Fremd- und Eigenmittel werden auf beide Wohnungen entsprechend dem Flächenanteil verrechnet.

Für den vermieteten Teil kommt auch die Finanzierung durch eine Lebensversicherung in Betracht, die am Ende der Laufzeit das Darlehen mit einem Schlag tilgt. Jedes Jahr fallen dabei konstante Zinsen an, welche Steuern sparen helfen. Da bei der Eigennutzung Zinsen nicht absetzbar sind, lohnt dieser Weg dort meist nicht. Wie bei allen anderen Lebensversicherungen gilt auch hier: Steuerfrei sind die Erträge nur, wenn der Vertrag mindestens 12 Jahre läuft. Die Versicherungssumme darf die Anschaffungs- und Herstellungskosten der Mietwohnung jedoch nicht überschreiten.

Die besonders günstigen Abschreibungsmöglichkeiten für vermietete Wohnungen in den neuen Ländern wurden jetzt gekürzt. Überall greift aber die allgemeine AfA, die „Abschreibung für Abnutzung“. Sie ist in den ersten Jahren nach dem Erwerb am höchsten und geht dann stufenweise zurück. Wenn im eigenen Haus also erst einige Jahre nach Bau oder Kauf Mietwohnraum geschaffen wird, sind die ersten „fetten“ Abschreibungsjahre vorbei. In die Abschreibung fließt übrigens nur der Preis für das Gebäude ein, denn ein Grundstück kann nicht abgenutzt und muß auch nicht repariert werden. Apropos Reparaturen: Solche Kosten können bei der vermieteten Wohnung wie die Finanzierungskosten gegen die Mieteinnahmen aufgerechnet werden.

Vermietung an Familienangehörige

Einliegerwohnungen werden häufig an Familienangehörige vermietet, von denen man eigentlich nicht zu viel Miete kassieren möchte. Liegt die Miete jedoch mehr als die Hälfte unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, mindert dies die Steuerersparnis. Ein Beispiel: Oma zahlt statt der ortsüblichen 200 Mark nur 80 Mark, dann liegt sie um 20 Prozent unter der halben Vergleichsmiete von 100 Mark. Dann sind für ihre Wohnung auch die Steuersparmöglichkeiten um 20 Prozent gekürzt. Zur Kontrolle verlangen die Steuerbeamten eine Kopie des Mitvertrages oder Überweisungsbelege.

Ein zweiter Fallstrick: Wenn die Oma so wenig Rente hat, daß sie unterhaltsberechtigt ist, daß sie also von den Kindern unterstützt wird, dann funktioniert dieses Steuersparmodell nicht. Denn sonst müßte der Eigentümer einen Teil der Miete aus der eigenen Tasche an sich selbst zahlen. Gleiches gilt natürlich auch für die eigenen Kinder, denn vom Taschengeld können diese keine Miete zahlen.

Vermietung an Fremde

Bei der Vermietung an fremde Personen gilt das übliche Mietrecht. Der Eigentümer kann bei Eigenbedarf zwar kündigen, aber selbst dann sind je nach Dauer und Zumutbarkeit lange Fristen zu beachten, bis der Mieter geht. Andererseits wird man von Fremden mehr Miete verlangen als von Familienangehörigen. Die eigene Baufinanzierung bekommt mehr Auftrieb.

Zumindest in der Familie sollte nicht nur der Rechenstift zählen. Die Oma im Haus könnte auch die Enkel betreuen oder das Kochen übernehmen. Andererseits dürfte sie im Fall des Falles auf Pflege hoffen. Mehrere Generationen unter einem Dach – das kann natürlich auch zu Reibereien führen. Andererseits: Bei guter Rente könnte sie sich an der Baufinanzierung beteiligen, gegen Dauerwohnrecht oder niedrigere Miete. Jeder Bauherr muß selbst entscheiden, mit wem er sein zukünftiges Heim – seine Burg – teilt.

René Schellbach

 

Das Einfamilienhaus, Heft 2/1999

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